У інвестиційному аналізі під дисконтуванням розуміється. Інвестиційний аналіз, завдання та цілі

Методика аналізу інвестиційних проектів виходить з визначенні обов'язкових параметрів чи умов, характеризуючих як сам проект, і якість аналізу. До обов'язкових умов інвестиційного аналізу відносяться: - Оцінка розміру інвестицій або вкладень; - Оцінка доходів, надходжень від інвестицій; - Визначення процентної ставки для обліку фактора часу та ризику; - Вибір методів аналізу

Приступаючи до аналізу виробничих інвестицій, необхідно насамперед оцінити глибину аналітичного опрацювання проекту, економічну доцільність витрат, що становлять вартість передбачуваних інвестицій. Друге за важливістю завдання - оцінка доходів, грошових надходжень від інвестицій

Щоб оцінити дохідність інвестицій, необхідно визначити: коли буде отримано дохід; 2) яким буде чистий дохід (прибуток); 3) як довго власність приносити дохід; 4) який очікується чистий виторг від продажу власності наприкінці володіння; 5) наскільки велика можливість отримання доходу. Відповідь на питання про те, коли буде отримано дохід, ґрунтується на визначенні термінів будівництва та освоєння виробництва. На цих етапах грошові потоки є негативними, оскільки у період будівництва доходи не надходять, але в етапі освоєння, чи етапі введення об'єкта в експлуатацію, поточні витрати перевищують доходи. Термін отримання доходу визначається побудовою графіка досягнення беззбитковості

Якість прогнозу суттєво впливає на якість оціночних розрахунків ефективності інвестицій, особливо короткострокових (до 5-10 років)

Помилка у визначенні терміну отримання доходу призводить до помилок у розрахунках поточної вартості надходжень від інвестицій, що розраховуються із застосуванням функції поточної вартості ануїтету F4. Чим більш короткостроковим є ануїтет, тим більше похибки в розрахунках може призвести помилка в оцінці періоду отримання доходу

У таблиці наведено значення фактора ануїтету F4 та відсоткові відмінності в ануїтетах за періодами

Таблиця 13.6 - Фактор ануїтету при ставці 10% і відмінність факторів у відсотках Рік 1 2 3 4 5 6 1 +14,9 Помилка у виборі між дво- та трирічним періодами отримання доходу призводить до відмінностей у результатах у розмірі 42,7%, помилка між п'яти- та шестирічним періодами призводить до похибки у 14,9%. При подовженні прогнозного періоду знижується також похибка у прогнозі майбутнього виторгу від перепродажу власності

Відповіді друге і третє питання перебувають прогнозуванням життєвого циклу інвестованого товару чи виробництва. Опис життєвого циклу товару є результатом глибокого маркетингового дослідження кон'юнктури ринку з урахуванням впливу макроекономічних циклів на розвиток галузі

Термін життєвого циклу - це найімовірніший період, протягом якого оцінювані інвестиції будуть приносити дохід. В окремих випадках тривалість інвестиційного періоду визначається періодом нарахування амортизації (який може відрізнятись за формальними ознаками від життєвого циклу проекту), періодом до капітального ремонту чи переоснащення

Після закінчення терміну експлуатації об'єкт може бути проданий, причому ціна продажу може відрізнятись від облікової вартості активу. Якщо прогнозується зростання вартості активів проти залишкової, то чистий прибуток від продажу становитиме дохід на інвестиції. Якщо ж відбувається втрата вартості активу, тобто кошти, отримані від його продажу, не відшкодовують залишкової вартості, то сума поточного доходу на інвестиції має бути зменшена на відповідну величину. Як чистий прибуток від продажу, і збиток перераховуються в поточну вартість із застосуванням факторного множника F3. Прогнозування виручки від продажу проводиться з урахуванням таких факторів: - Можливе підвищення вартості нерухомості у зв'язку з циклічними змінами кон'юнктури; - Індексу інфляції; - ступеня фізичного зносу об'єкта; - витрат на вчинення правочину, у тому числі податків на продаж

Оцінюючи прибутковості інвестицій враховується чинник невизначеності отримання доходу, яка оцінюється категорією ризику. Ризик тут - це ймовірність того, що прибуток, що отримується від інвестицій, не досягне прогнозованої величини. Для оцінки ризику застосовують статистичний, експертний та комбінований методи. Ступінь ризику враховується при виборі процентної ставки, за якою здійснюється дисконтування

Вибір відсоткової ставки – найважливіший момент у аналізі інвестицій. Найчастіше застосовують три варіанти ставок: - з середньої вартості капіталу; - усереднений рівень позичкового відсотка чи ставка за довгостроковим кредитом; - суб'єктивні оцінки, що визначаються інтересами підприємств, наприклад, рівень дивідендів за звичайними акціями

Методика аналітичних розрахунків будується, зазвичай, на поєднанні розглянутих критеріїв оцінки. Пріоритет у кожному даному випадку віддається тим критеріям, які у найбільшою мірою відбивають інтереси власників чи інвесторів. Якщо перше місце висувається прибутковість проекту, то основі розрахунків лежить індекс рентабельності інвестицій чи внутрішня норма окупності. Чим вища внутрішня норма окупності, тим більша ефективність капіталовкладень. За кордоном внутрішню норму окупності застосовують як критерій відбору проектів для аналізу за наявності кількох альтернативних проектів. До розгляду приймаються проекти з IRR не нижче 15-20%

У галузях з найвищим рівнем технологічних змін пріоритет терміну окупності проекту вищий, ніж прибутковість проекту

Обов'язковими умовами вибору інвестиційного проекту з кількох альтернативних варіантів є дотримання наступних принципів: 1) чиста поточна вартість та індекс рентабельності інвестицій за цим проектом мають бути вищими, ніж за альтернативним проектом; 2) коефіцієнт ефективності інвестицій повинен бути вищим за середню вартість капіталу; 3) більш висока проти іншими проектами внутрішня норма окупності; 4) перевищення внутрішньої норми окупності над рівнем інфляції; 5) відповідність терміну окупності періоду оновлення технологій чи життєвому циклу продукту інвестицій

Основною метою будь-якого підприємства, як відомо, є отримання економічних вигод, а також нарощування за рахунок інвестицій свого потенціалу.

Кожне з інвестиційних рішень, має бути обов'язково засноване на достовірній оцінці власного фінансового стану підприємства та доцільності його участі в інвестиційних компаніях, оцінці джерел фінансування та обсягу інвестицій, а також прогнозуванні майбутніх вливань у капітал від цих .

Інформаційна база тут необхідна для прийняття головного рішення про приєднання до одного з інвестиційних проектів, та й нарешті — регулярний моніторинг реалізації даного проекту проводиться через інвестиційний аналіз, який є невід'ємною частиною у всьому процесі управління інвестиціями.

Що ж таке інвестиційний аналіз, і які завдання та цілі він переслідує?

Інвестиційним аналізом називають певний комплекс практичних і методичних методів і прийомів оцінки доцільності здійснювати інвестування в будь-які проекти, які інвестори повинні враховувати при прийнятті ефективного і правильного рішення.

Прийоми та методи, що використовуються при проведенні інвестиційного аналізу, це засоби, що глибоко досліджують процеси та явища інвестиційної сфери, а також формулюють на їх основі рекомендації та висновки.

Застосовувані методи та процедури даного аналізу, спрямовані на виявлення альтернативних шляхів вирішення проблем інвестування та проектування, Виявлення масштабності невизначеності за всіма показниками, а так само реальне їх зіставлення за різноманітними критеріями ефективності.

Як правило, лише незначна частина інвестицій, не дає запланованого та очікуваного результату, причому відбувається це з незалежних безпосередньо від інвестора причин.

Велика кількість інвестиційних проектів, які виявилися практично збитковими, могли не допускатися до реалізації, якби, перед тим як вкласти гроші було здійснено необхідний аналіз.

Виходить, проведення такого аналізу лише сприяє підвищенню ефективності під час .

Слід врахувати, що весь інвестиційний аналіз є динамічним процесом, що відбувається у двох площинах – предметної та тимчасової. Предметна площина тут має на увазі здійснення аналізу та розробки базового в різнобічних змістовних аспектах.

До таких аспектів можна віднести:

• економічне середовище,
• правильність постановки завдання та мети інвестування,
• фінансові, організаційні, маркетингові та виробничі плани інвесторів,
• наявність технічної бази нашого інвестиційного проекту,
• екологічна безпека,
• його соціальна значимість,
• організація управління цим проектом,
• його фінансова спроможність,
• наявність/відсутність,
• а також загальна чутливість цього проекту до зміни окремих (істотних) факторів.

Окрім цього, необхідно оцінити можливості учасників такого проекту, а також особисті та ділові якості його менеджерів. Все перераховане вище, має розроблятися ще на стадії підготовки початкових інвестиційних проектів, розглядатися під час їх аналізу та враховуватися під час прийняття рішення про необхідність інвестування.

У тимчасовій площині відбувається виконання робіт, що безперервно забезпечують розвиток інвестиційного проекту, стартуючи від виникнення безпосередньо ідеї про інвестування до самого завершення та отримання прибутку.

Інвестиційний аналіз рівня – майстер клас

Функції інвестиційного аналізу

До функцій інвестиційного аналізу належать:

Інвестиційний аналіз – об'єкти інвестування

Зазвичай, інвестиційний аналіз має об'єкти, які розмежовуються залежно від виду майбутніх інвестицій, тобто. фінансових чи капітальних. Крім цього, об'єкти капітальних інвестицій, у свою чергу, також можуть відрізнятися за характером. Наприклад, до типових об'єктів капітального інвестування можна віднести витрати на обладнання, будинки, земельні ділянки тощо.

Але окрім витрат на всілякі придбання, підприємствам необхідно виробляти й багато інших витрат, що дають прибуток не відразу, а через певний час від часу дуже тривалий.

До таких витрат можна віднести, наприклад:

• інвестиції у вдосконалення виробленої продукції,
• у всілякі дослідження,
• розвиток реклами свого продукту,
• навчання персоналу,
• реорганізацію тощо.

Таким чином, об'єкти аналізу капітальних інвестицій є окремо взятими проектами або їх комбінаціями, не виключаючи капіталовкладення в реконструйовані, що будуються або розширюються підприємства (компанії), а також будівлі та всілякі споруди, інакше кажучи — основні фонди.

При аналізі фінансових інвестицій у ролі аналізованих об'єктів виступають різноманітні організаційно-правові та фінансові аспекти, наприклад, векселі Центробанку, державні зобов'язання, корпоративні облігації та т.п. Фінансові інвестиції переслідують свої завдання та цілі, спрямовані на отримання прибутку від дивідендів або курсової різниці.

Аналіз як капітальних, і фінансових видів інвестицій (взаємопов'язаних економічних явищ), об'єднуються у загальний інвестиційний, підсумковий процес. Схожість наявних інформаційних баз даних аналізів, їх видів, користувачів аналітичної інформації, основних підходів у методиці та організації, об'єднують ці обидва напрями у загальну концепцію у розумінні змісту та сутності даного аналізу загалом.

Інвестиційний аналіз – суб'єкти інвестування

Інвестиційний аналіз передбачає наявність суб'єктів, тобто. користувачів аналітичною інформацією, які так чи інакше зацікавлені у позитивних результатах, а також у загальних досягненнях усієї інвестиційної діяльності. До них, перш за все, можна віднести власників, керівний склад, працюючий персонал, покупців, постачальників, кредиторів та державу (статистичні, податкові та ін органи, що аналізують інформацію, переслідуючи свої інтереси).

Завдання в інвестиційному аналізі

До основних завдань інвестиційного аналізу можна віднести:

• комплексну оцінку наявності та потреби необхідних/існуючих умов інвестування;
• обґрунтування вибору їхнього джерела фінансування, і головне — ціни;
• виявлення низки чинників: у перших — зовнішніх, у других — внутрішніх, суб'єктивних чи об'єктивних, які можуть спричинити відхилення від запланованих раніше результатів інвестування;
• прийняття оптимальних для всіх інвестиційних рішень, які б зміцнили конкурентоспроможність компанії та були узгоджені з її стратегічними та тактичними цілями;
• визначення прийнятних для самих інвесторів усіх різноманітних ризиків та прибутковості;
• проведення після-інвестиційного моніторингу та складання необхідних рекомендацій щодо поліпшення кількісних та головне якісних результатів процесу інвестування.

Цілі інвестиційного аналізу

Отже, основною метою будь-якого з видів інвестиційного аналізу,є чітке визначення цінності інвестування, тобто. результату, після його здійснення, який можна подати як різницю між зміною певних вигод, які одержують від інвестування під час реалізації інвестиційних проектів та формуванням під час цього загальних видаткових обсягів, що здійснюються в рамках поточних проектів.

Навіть за більшості сприятливих характеристик будь-якого інвестиційного проекту, його не приймуть до реалізації, якщо інвестиційний аналіз виявить, що він не може забезпечити відшкодування вкладених інвесторами коштів, отримання прибутку, що забезпечує рентабельність інвестування, яка буде не нижчою від рівня бажаного для інвесторів, а також окупності капіталовкладень у терміни прийнятні інвесторам.

Виявлення реальності та способів досягнення необхідних результатів інвестування, це і є спільні ЦІЛІ та ЗАВДАННЯ нашого інвестиційного аналізу.

Інвестиційний аналіз

Як відомо, основні засоби - це сукупність матеріально-речових цінностей, що використовуються як засоби праці та діють у натуральній формі протягом тривалого часу як у сфері матеріального виробництва, так і в невиробничій сфері.

У процесі експлуатації основні засоби морально старіють, фізично зношуються, тимчасово виходять із ладу. Тому підприємству для збереження та розширення виробничого потенціалу необхідно забезпечувати відтворення основних засобів та підтримку їх у працездатному стані. Останнє досягається проведенням поточного та капітального ремонтів.

Відтворення основних засобів може бути простим, розширеним та звуженим. У першому випадку відбувається проста заміна зношених основних засобів на кошти зі подібними техніко-економічними характеристиками. Розширене відтворення передбачає збільшення виробничих потужностей інтенсивним або екстенсивним шляхом, тобто через підвищення якості основних засобів з використанням досягнень науково-технічного прогресу або нарощування кількості основних засобів. Під звуженим відтворенням розуміють відсутність оновлення основних засобів та їхню поступову деградацію.

На сьогоднішній день у нашій країні переважає звужене та просте відтворення основних засобів, розширене ж має місце лише на окремих експортоорієнтованих підприємствах газової та нафтової промисловості, чорної та кольорової металургії, лісової промисловості та у фінансово-банківському секторі. Ситуація, що склалася, обумовлена ​​в першу чергу безперервним падінням протягом 8 років обсягу капітальних вкладень і зростанням строків їх освоєння.

Відповідно до Положення з бухгалтерського обліку довгострокових інвестицій (дов. листом Мінфіну РФ від 30.12.93 № 160) під довгостроковими інвестиціями в основні засоби слід розуміти витрати на створення та відтворення основних засобів. Інвестиції можуть здійснюватися у формі капітального будівництва та придбання об'єктів основних засобів.

За ознакою взаємозалежності можна виділити два види інвестиційних проектів:

• 1. альтернативні (взаємовиключні) (прийняття однієї з них означає неможливість прийняття іншого),
• 2. незалежні (прийняття однієї з них впливає рішення про прийняття іншого).

При аналізі інвестиційних проектів виходять із певних припущень. По-перше, з кожним інвестиційним проектом прийнято пов'язувати грошовий потік (Cash Flow), елементи якого є або чистими відтоками (Net Cash Outflow), або чистими притоками коштів (Net Cash Inflow). Під чистим відпливом у k-му році розуміється перевищення поточних грошових витрат за проектом над поточними грошовими надходженнями (при зворотному співвідношенні має місце чистий приплив). Грошовий потік, у якому притоки йдуть за відтоками, називається ординарним. Якщо притоки та відтоки чергуються, грошовий потік називається неординарним.

Найчастіше аналіз ведеться за роками, хоча це обмеження не є обов'язковим. Аналіз можна проводити за рівними періодами будь-якої тривалості (місяць, квартал, рік та ін.). При цьому, однак, необхідно пам'ятати про сумісність величин елементів грошового потоку, процентної ставки та довжини періоду.

Передбачається, що це вкладення здійснюються наприкінці року, попереднього першому року реалізації проекту, хоча у принципі можуть здійснюватися протягом низки наступних років.

Приплив (відтік) коштів належить до кінця чергового року.

Показники, що використовуються при аналізі ефективності інвестицій, можна поділити на дві групи залежно від того, чи враховується тимчасовий аспект вартості грошей:

• · а) засновані на дисконтованих оцінках;
• б) засновані на облікових оцінках.

Як показали результати численних обстежень практики прийняття рішень у галузі інвестиційної політики в умовах ринку, в аналізі ефективності інвестиційних проектів найчастіше застосовуються критерії NPV та IRR. Однак можливі ситуації, коли ці критерії суперечать один одному, наприклад, в оцінці альтернативних проектів.

Під час розробки інвестиційної політики для підприємства провідними є такі принципи:

• · Економічне обґрунтування інвестицій;
• · Націленість інвестиційної політики на досягнення стратегічних цілей підприємства;
• · Облік інфляції та факторів ризику;
• · Формування оптимальної структури портфельних та реальних інвестицій;
• · ранжування проектів та інвестицій щодо їх важливості та послідовності реалізації на основі наявних ресурсів;
• · Вибір надійних джерел та методів фінансування інвестицій.

Врахування цих та інших принципів дозволить уникнути багатьох помилок і прорахунків при розробці інвестиційної політики на підприємстві.

При аналізі можливостей розглядаються загальні питання, пов'язані з визначенням основних цілей ініціаторів проекту та ступеня привабливості сфери, в яку спрямовуються інвестиції. Аналізуючи можливості, організатори проекту задаються досить простими питаннями: чи відповідають інвестиції їхнім цілям і завданням, чи достатній запланований рівень прибутку, наскільки значним є ризик втрати, яку суму можна вкласти і в якій формі. У цьому випадку часто використовується метод експертних оцінок, для чого розробляється перелік критеріїв у вигляді опитувальних листів для експертів та залежно від значущості для інвестора (кредитора) , кожному з критеріїв призначаються відповідні вагові коефіцієнти. В результаті проведення такого роду експертизи отримують інтегральний показник ефективності пропозиції, і на його основі приймається рішення про продовження розгляду проекту або про його відхилення. Цей етап аналізу має відповідати таким вимогам:

Вимагати мінімальних витрат часу та грошей;

Давати можливість залучення кількох незалежних експертів;

Здобути інтегральний показник ефективності, який дозволить відібрати проекти для подальшого аналізу.

Попереднє ТЕО має проводитись особами, які мають базові знання у галузі інвестиційного аналізу. Воно охоплює такі розділи:

Загальна інформація щодо проекту;

Аналіз ринку продукції та потужності підприємства;

Матеріальні фактори виробництва;

Розміщення підприємства;

Аналіз інжинірингу підприємства;

Організація проекту та накладні витрати;

Трудові ресурси;

Строки здійснення проекту;

Фінансово-економічна оцінка проекту.

В результаті попереднього ТЕО інвестори мають змогу відібрати кілька найкращих варіантів інвестицій.

Після визначення сильних та слабких сторін кожного проекту приступають до підготовки остаточного ТЕО. Різниця між попереднім та остаточним ТЕО полягає у ступені опрацювання кожного аспекту. Остаточне ТЕО містить більш детальну та детальну інформацію. Причому проектний аналіз має спиратися на всебічну оцінку переваг та недоліків аналізованого проекту. Серед найважливіших аспектів зазвичай виділяються такі:

- Технічний аспект, визначальний ”входи” та “виходи” проекту з інженерної точки зору. Тут мають бути зазначені конкретні цілі проекту (тип та обсяги виробленої продукції або послуг та ін.), місце розташування об'єктів, обладнання, технології та їх характеристики, сировина та нормативи його витрати, графік виконання проекту, ймовірність своєчасного будівництва об'єктів, досягнення передбачуваних результатів тощо .д.;

- Інституційний аспект, що охоплює широке коло організаційних питань і характеризує не тільки організацію-позичальника, її структуру, управління, персонал, політику і т.д., а й параметри та режими функціонування середовища, в якому працює орган, що реалізує проект, його взаємодія з іншими контрагентами тощо .д.;

- Фінансовий аспект, вивчає витрати та результати стосовно конкретних фірм-учасників проекту, мета яких - отримання максимального прибутку. Цей аспект визначає ринкову ефективність проекту, при цьому безпосередньо враховуються ринкові ціни на вироблені товари та послуги, реальні джерела фінансування та процентні ставки за ними, діюча система оподаткування та її параметри тощо;

- Комерційний аспект, що спирається на систему прогнозування попиту на продукцію, що випускається;

- Економічний аспект, пов'язаний з вивченням впливу проекту на розвиток відповідного сектора народного господарства країни в цілому, тобто загальна оцінка результатів і витрат, що стосуються проекту;

- Соціальний аспект, аналіз якого у ряді випадків має пріоритетне значення, оскільки істотно впливає як на реалізованість проекту (у зв'язку з можливими соціальними результатами: нестабільність, зайнятість та безробіття та ін), так і на фактичні значення витрат та результатів.

- Екологічний аспектчасто є одним із визначальних, його облік вимагає в ряді регіонів істотного коригування попередньо намічуваних параметрів, що входять до проекту заходів. Останнім часом екологічний аспект відіграє дуже важливу роль, особливо для іноземних інвесторів, оскільки за кордоном проблема охорони навколишнього природного середовища має першорядне значення.

Проект є для інвестора прийнятним, якщо виконуються такі умови: технологічна здійсненність, довгострокова життєздатність, економічна ефективність, політична, соціальна та економічна прийнятність, організаційно-адміністративна забезпеченість. Оцінюючи життєздатність проекту, інвестор порівнює варіанти проекту з погляду їх вартості, термінів реалізації та прибутковості. В результаті такої оцінки він повинен бути впевнений, що на продукцію, яка є результатом проекту, протягом усього життєвого циклу триматиметься стабільний попит, достатній для призначення такої ціни, яка б забезпечувала покриття витрат на експлуатацію та обслуговування об'єктів проекту, виплату заборгованостей та задовільну окупність. капіталовкладень

Під час проведення проектного аналізу будь-який інвестор керується певними принципами. Наприклад, методологія проектного аналізу Світового Банкувикористовує такі принципи:

1. Рішення завдань виробляється з урахуванням зіставлення величин всіх одержуваних за життєвий цикл проекту результатів і необхідні досягнення витрат ресурсів.

2. В основу обчислення оцінок витрат закладається принцип альтернативної вартості, що випливає з обмеженості всіх видів інвестиційних ресурсів та необмеженості потреби в них. Сенс альтернативної вартості полягає в тому, що оцінка ресурсів, що використовуються в проекті, повинна базуватися на максимально можливому ефекті їх застосування в інших напрямках.

3. При оцінці за період (наприклад, життєвого циклу) сумарних величин результатів і витрат враховується економічна нерівнозначність їх несинхронних величин. Зазвичай здійснюється шляхом дисконтування різночасних витрат і результатів, тобто. приведення їх до початкового чи кінцевого моменту часу.

4. Проектний аналіз сприймається як багатоетапний процес, що охоплює всі стадії проектного циклу.

5. Проектний аналіз спирається на всебічну оцінку аналізованого проекту з урахуванням таких аспектів, як: технічний, інституційний, економічний, фінансовий, комерційний, соціальний, екологічний.

6. При проектному аналізі враховується структура капіталу, що використовується, і фінансові характеристики кожної з його складових.

7. З принципу обліку витрат ресурсів лише на рівні альтернативної вартості випливає нуліфікація оцінки здійснених витрат, які мають інших напрямів використання (так званих занурених чи неповоротних витрат)

8. Максимальний облік додаткових факторів: насамперед інфляції та ризику інвестицій.

9. При перевірці реалізованості проекту та його ефективності у рамках фінансового аналізу перевіряється динаміка проекту протягом усього життєвого циклу. Типовим прикладом є таблиця руху готівки (cash flow).

Методика базується на певних обов'язкових параметрах або умовах, що характеризують як сам проект, так і якість аналізу до обов'язкових умов інвестиційного аналізу.

1. оцінка обсягу інвестицій чи вкладень

2. оцінка доходів надходжень від інвестицій

3. визначення ставки дисконту для врахування фактора часу та ризику

4. Вибір методів аналізу.

Приступаючи до аналізу виробничих інвестицій необхідно насамперед оцінити глибину аналітичного опрацювання проекту, економічна доцільність витрати складових вартість передбачуваних інвестицій, і навіть оцінити прибутки і надходження від інвестицій.

Для оцінки прибутковості інвестицій необхідно визначити момент отримання доходу, розмір чистого прибутку, тривалість періоду отримання доходу, величину чистого виторгу від продажу власності наприкінці володіння, ймовірність отримання доходу.

Питання, коли буде отримано дохід, вирішується з урахуванням певних термінів будівництва та освоєння виробництва. На цих етапах грошові потоки є негативними, оскільки під час будівництва доходи не надходять, але в етапі освоєння поточні витрати перевищують доходи. Отже, термін отримання доходу визначається шляхом побудови графіка досягнення беззбитковості.

Питання про розмір чистого прибутку та тривалість періоду його отримання вирішуються прогнозуванням життєвого циклу інвестиційного товару та виробництва. Тривалість життєвого циклу – найімовірніший період, протягом якого оцінювані інвестиції будуть приносити дохід. У окремих випадках тривалість інвестиційного періоду визначається періодом нарахування амортизації чи періодом докапитального ремонту.

Після закінчення терміну експлуатації об'єкт може бути проданий, причому ціна продажу може відрізнятись від облікової вартості активу.

Якщо прогнозоване зростання вартості активів більше залишкової вартості, то чистий прибуток від продажу становитиме дохід на інвестиції.

Якщо відбувається втрата вартості активу, тобто кошти, отримані від його продажу, не відшкодовують залишкової вартості, то сума поточного доходу на інвестиції має бути зменшена на відповідну величину.

Як чистий прибуток від продажу, і збиток перераховуються на поточну вартість.

Прогнозування виручки від продажу здійснюється з урахуванням таких факторів:

Можливе підвищення вартості нерухомості у зв'язку з циклічними змінами кон'єктури, індексу інформації, ступеня фізичного зносу об'єкта, витрат на здійснення угоди.

Оцінюючи прибутковості інвестицій враховується чинник невизначеності його отримання, яка оцінюється категорією ризику. Ступінь ризику враховується при виборі процентної ставки, за якою здійснюється дисконтування. Найчастіше застосовують 3 варіанти ставок:

1. середня вартість капіталу

2. середній рівень позичкового відсотка або ставки за довгостроковим кредитом

3. суб'єктивні оцінки, що визначаються інтересами підприємства, наприклад, рівень дивідендів за звичайними акціями.

Якщо на перше місце висувається прибутковість проекту, тоді в основі розрахунків ефективності інвестицій лежить індекс рентабельності та внутрішня норма окупності. У галузях з найвищим рівнем технологічних змін термін окупності проекту має більший пріоритет, ніж прибутковість проекту.